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動機〜プロローグ〜


○私が今住んでいる所は、3DK(18坪程度)の公営住宅です。しかしさすがに3人の子供が成長してくると

  共に狭く感じられるようになり、4LDK位の間取りがある一戸建てやアパートなどの賃貸住宅を探して

  みましたが、4部屋ある物件は少なく、あったとしても家賃は7万円からしてしまった。

○2003年までの住宅ローン特別控除が今年(2004年)までに引き延ばされた。

○低金利の今なら自分でも無理なく返済が出来そうである。金利が徐々に上昇傾向である。
 
  自分では去年(2003年)の6月が底と見ている。

○今、勤めている会社の勤続年数が今年の3月でちょうど3年目になる。

○今現在ローンが何もない。

○自分でも金額的に手が届きそうな土地のあてがある。(知合いを通じて)

こんなところから「ローンの返済が無理なく家が建てられるなら」と思い動きはじめました。


住宅ローン控除と融資を受ける際の注意点

@住宅ローン控除とは?

家を建てる時、ほとんどの人が銀行や金融公庫からお金を借りて資金を用意されると思います。

簡単に言うと住宅ローン控除とは、この借りたお金の額に応じて税金が還付(戻ってくる)される制度です。

正確には、年末の借り入れ残高に対して一定の割合を乗じた金額を支払った所得税から控除する

というものです。

控除される金額

<算 式> 年末借入金残高 × 控除率1%(最高50万円)= ローン控除額

      控除期間は最長10年間です。

15年度の特別控除が平成16年12月31日まで延長されました。
(平成16年1月16日現在)
平成17年度以降は住宅ローン控除は段階的に縮小されます。(控除期間は10年間予定)
しかし税制改革はよく変わるので来年はどうなることやら・・・
今のところ将来的に住宅ローン控除が無くなってしまうとも言われています。

住宅ローン控除年度別の比較表

居住した時期 平成11年1月1日から
平成13年6月31日まで
に居住した場合

平成13年7月1日から
平成16年12日31日まで
に居住した場合

平成17年1月1日から
平成17年12日31日まで
に居住した場合
(予定)

平成18年1月1日から
平成18年12日31日まで
に居住した場合
(予定)
控除期間 控除期間15年間 控除期間10年間 控除期間10年間 控除期間10年間
住宅貸入金等の
年末残高と控除率
5000万円以下の部分

1年目から6年目まで
1.0%
7年目から11年目まで
0.75%
12年目から15年目まで
0.5%
5000万円以下の部分
一律1.0%
4000万円以下の部分

1年目から8年目まで
1.0%
9年目から10年目まで
0.5%
3000万円以下の部分

1年目から7年目まで
1.0%
8年目から10年目まで
0.5%
控除額合計 最高587万5千円 最高500万円(※)
年間控除限度額 1年目から6年目まで
50万円
7年目から11年目まで37万5千円
12年目から15年目まで
25万円
年間最高50万円
×10年間

※あくまで5000万円借りた場合の最高控除額が500万円なので(1.0%)
  2000万円借りた場合は最高200万円になります。

また住宅ローン控除を受けるにあたって住宅の要件(床面積50u以上であること)を
満たさない時や所得金額が3000万円以上の年は受けられないので注意!



A車のローンやカード・ローンをしていないか?

私の場合、最終的に1690万円を借り入れすることが出来ました。
(銀行融資、3年固定金利 35年払い ボーナス払い無し)

しかし金融機関は返済比率(年収に占める年間返済額の割合)の上限があり、その中には

自動車ローンやカード・ローンなど他の返済額も含まれます。

もし私が住宅ローンを申し込む時点で車のローンが100万円残っていたとした場合、

その残高分も引かれてしまい融資金額が1590万円になってしまいます。

さらに!カードを持っているだけでもカードの最高貸付け限度額分だけ引かれてしまいます。

例えば30万円の最高貸付け限度額のカードを持っていた時には、さらに30万円引かれて

1560万円になってしまいます。使ってなくてもカードが2枚、3枚あったとしたら・・・

もちろんその最高貸付け限度額分引かれてしまいます。

くれぐれも融資を受ける際にはカードを持ってないようにしましょう!!



B融資と勤続年数の関係について

今回私は銀行から融資を受けたわけですが、民間ローンの場合、利用できる条件として

勤続年数や年齢、収入など一定条件を満たしていなければ融資を受けることが出来ません。

ちなみに私が融資を受けた群馬銀行では勤続年数が会社員の場合、1年以上、

会社役員、個人事業主の場合、勤続(営業)年数が3年以上でなければいけません。
(この一定条件は銀行によって違います。)


一方、金融公庫は職業、勤続年数、収入、年齢等が原因で融資を受けられないことは

ありませんが、住宅の審査が厳しかったり(裏を返せば安心な家が建てられる)

実際、民間ローンよりも融資額が少なかったなんてこともあります。

民間融資(銀行など)も公的融資(金融公庫)もどちらも一長一短なのですが

一般的には

公的融資から借りられるだけ借りて、残りをを民間融資から補うというのが

セオリーと言われています。

でもこの低金利の今、返済開始時の金利が1.75%と2.7%を比較した場合

例)1690万円をボーナス払いなしの35年間、均等払いで
  1.75%⇒約53000円
  2.7%⇒約62000円
  悩むところです。自分の考え方や色々な角度から検討する必要があります。


このチェックポイントは素人が独学で書き記したものなので誤った点や誤解されやすい表現などが
ありましたら
掲示板に書き込みをお願いします。ご指摘がありましたら随時直していきたいと思っています。


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