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2006年 3月の出来事

住宅ローン借り換えを調べる

3月20日

 借り換えを調べる
色々と調べてみました↓ 灰色文字は私の率直な意見


◇住宅ローン借り換えとは?

 今現在借りている住宅ローン残高分を別の金融機関に借りて一括返済をしてから

 新しく借りた先に返済していくこと。要するに

 「低い金利のローンを借りて、元の高い金利のローンを一括返済すること」です。

 借り換え前と後の金利の差額で今後の支払い利息を軽減させるものです。

 セオリーとして低金利で長期固定金利を選択していきます。


◇借り換えが出来る金融機関は?

 借り換えは民間金融機関のみ可能です。公的金融機関は、新規貸し出しが対象なので

 借り換えを行うことはできません。

 公的金融機関 → 民間金融機関  可能
 民間金融機関 → 民間金融機関  
可能
 民間金融機関 → 公的金融機関  
不可能

全期間固定金利型(フラット35)も新規のみの受付で現状では借り換えが出来ないシステム

になっています。

私の場合は民間から民間なので問題なし



◇借り換えをすると得な人

 1 現在借りている住宅ローンと借り換え先の金利の差が1.5%〜2%以上ある人

 2 現在のローン残高が1000万円以上残っている人

 3 現在のローンの返済期間が10年以上ある人

要するに借入れ残高が多ければ多いいほど、返済期間も長ければ長いほど
金利の差が少なくても金額的に差が出てくるということでしょうか?




◇借り換えをすると損をする人


 1 現在、2%程度の長期固定金利で借りている人

 2 現在、優遇金利適用の短期固定金利で借りている人

 3 もう少しで返済が完了する人

 4 一括返済のめどが立っている人

2に限っていえば私は当てはまっているのですが、長期間を考えた時不安です。
1と3と4については私はかすってもいません(笑




◇期間短縮型と返済額軽減型の借り換え

 ローンを借り換える際に、期間短縮にするか月々の返済額を減らすかを選ぶ事ができます。

 期間を短縮の場合  借り換え後のローンの返済期間を以前の返済最終年月より短く設定して
                借り換える事で、返済期間が短いほど利息は減ります。


 返済額軽減型の場合 借り換え後も期間を短縮せず、月々の返済額を減らして借り換える方法。
                 期間短縮型に比べて、総返済額は若干増加します。

これについては返済額軽減型で行きたいと思います。総返済額を気にしている余裕はありません(笑
しかし私の場合は現在、毎月支払っている住宅ローンの低い金利よりは高い金利へと借り替えることに
なるので、今支払っている毎月の返済額を借り換え後も維持していければOK。




◇借り換えにかかる諸費用

 借り換えは新しくローンを組むので当然諸費用が発生します。

 保証料、抵当権抹消費用、登録免許税、司法書士手数料、融資手数料、印紙代など

 金融機関によって異なりますが総額で約50万円〜80万円が必要。

 中には保証料0円の金融機関もあり、その場合は総額20万円程度で済む。


この諸費用が問題です。とくに保証料を銀行が負担するかこちらが負担するかでかなり変わってくると
思います。50万も支払えば私の場合、今までセコセコ支払ってきた住宅ローンを最初からやり直しに
なってしまうのと同じことになっちゃいます。保証料0円を狙っていきたいです。




◇不動産の査定

 借り換えをする場合、ローンの担保となる不動産が新しく借りる金融機関に査定されます。
 (新たに不動産の評価額が見直される)

 今の不動産(土地、建物)の評価額(価値)で借り入れ出きる限度額が決まってしまいます。

 借り換え限度額<担保評価額

 例としてバブル期に家を購入をしてその後、地価の下落に伴い不動産の評価額が低くなり、

 担保割れ(借り入れたい金額よりも、担保価値が低くなること)を起こすケースもあります。


これは家が完成してから1年半しか経過していないので問題なさそうです。



ざっとまじめコイて書いてきましたが、

今の段階では保証料込み(0円)の最低10年固定

できれば20年固定(今の私には20年固定はもはや手遅れか・・・ちなみに25年、30年固定はすでに手遅れ)

毎月の返済額が60000円以下を目標にしていきたいと思います。

次回は借り換えに必要な書類を集めて気になる金融機関を片っ端からあたって行こうと思います。


3月24日

また悩む・・・
 今日、バイブルでまた新しい記事が・・・・

量的緩和解除!住宅ローン金利はこうなる!

この記事からの情報では

1 住宅ローンの金利などがどんどん高くなる可能性は低い。

2 「急いでなんとかしなきゃ」と思っている人も多いようですが、そんなには急がなくても大丈夫。

との結果が。

(´ヘ`;)ハァ〜・・・バイブルまで意見が真っ二つに割れてしまった・・・・・。

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