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①金融機関はどのように融資金額を計算しているのか？
まず住宅ローンをいくら借りられるかは金融機関では返済比率という基準があり
これは年収に対して、いくらまで返済金額を認めるかというものです。
返済比率は銀行によって違うようですが銀行では上限３０％～４０％位、
金融公庫では２０％といわれています。
(例）年収300万円で返済比率３０％の銀行で計算
１年間の収入300万円×返済比率３０％＝９０万円
↑１年間に最高９０万円まで返済ができる融資が可能。
○当然収入が多い人の方が返済比率も上がるので多く融資金額を受けることができます。
○年収が同じでも１０年ローンと３５年ローンでは長期の方が融資を多く借り入れることができます。
②ローン試算とローン審査の違い
仮申請の段階ではあくまで年収からどの位融資金額が可能かを試算するだけなので、
実際に審査に入ると銀行は将来、金利が上昇した場合を考慮して、(金融公庫の場合はない)
表示された金利より少々高めの金利で算出するようです。おもに１０年固定金利や長期的な
平均金利に近い、４％～５％を基準にして計算する事が多いと言われています。
(例)年収300万円で返済比率３０％ 返済期間３５年で計算した場合
１・５５％の金利で計算⇒約２０２５万円
５％の金利で計算⇒約１９８０万円
仮申請した時の金額よりも４５万円も少ない
③その他に減額を受ける影響があるもの。
返済比率の上限は住宅ローン以外のローン(カードローン、車のローンなど)の返済がある場合は
その額も含まれます。特に気をつけなければならないのはカードローンは現在使ってなくても
最高貸付限度額分引かれてしまうといわれています。
持っているだけで減額されてしまうということです。
(例） 車のローンが１００万円残っている場合
１９８０万円－１００万円＝１８８０万円
その上、カードローン
(最高貸付限度額３０万円のカードが２枚ある場合)
１８８０万円－３０万円－３０万円＝１８２０万円
結果この場合、仮申請の段階では１９８０万円融資が可能だったのが
実際の融資金額では１８２０円になってしまい１６０万円も減額されてしまったことになります。
○その他に扶養の人数が多いほど減額の対象になってしまうといわれています。
○銀行の場合では他の銀行に断られた人に貸し渋るといわれています。
①と②はどうにもならないが③は自分でも対処できるので、住宅ローン融資を受ける際には
カードを解約したり、車のローンを終わらせたりして銀行や金融公庫に挑みたいところです。
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